离婚协议里不动产约定是否有效(离婚协议中所有财产包括不动产吗)

离婚协议里不动产约定是否有效

物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对物权的变动，不能仅以是否登记作为要件，而要更多地尊重当事人的意思自治。具体理由如下：

一是登记并非不动产物权变动的单一生效要件。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从该条规定可以看出，未办理物权登记的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是有效合同，即意味着不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同一经成立生效，不受物权是否办理登记的影响。

二是不动产物权登记具有衍生附随性。不动产物权变动的内容依附于债权等合同的存在，二者是从属关系。如果引起物权变动原因的债权等合同无效或者被撤销，导致不动产物权变动的`基础不复存在，依照我国民法通则和合同法的相关规定，合同无效或者被撤销必然引起返还财产的法律后果，即债权等合同无效或被撤销，因其产生的不动产物权变动的法律后果必将无效或被撤销，因此，不动产物权变动的效力是否发生，只取决于产生物权变动行为的债权等合同是否有效。债权等合同一经成立生效，物权即发生变动，否则，不发生物权变动的效果。

三是排除恶意的合意直接引起物权变动。不动产物权变动的依附性，导致当事人之间债权等合同形成的合意直接决定着物权变动效果的发生。一份具有当事人“善意”合意内容的合同只要合法有效，在没有第三人介入的情况下，不动产物权变动效果的发生不存在任何法律障碍。法律本意所保护的是“善行”，所倡导的是“诚信”，只要双方当事人“意思自治”，不存有恶意，法律是为其“亮绿灯”的。法律中有关未经登记不发生物权变动的规定，其实质在于通过登记赋予不动产物权的公示力和公信力，最大限度地维护交易安全，而不在于约束物权变动的当事人。登记的实质作用只是对抗第三人，而非约束当事人。

四是公示性是不动产物权登记的唯一属性。当事人之间不动产物权的变动依当事人的“合意”即产生法律效果，不动产物权变动效果无需登记即可发生。但由于当事人之间不动产物权变动的合意往往不具有公开性，多数情况下第三人无从知晓。因此，出于保护交易安全的考虑，尽管当事人之间排除恶意的“合意”直接发生物权变动的效果，但只有通过登记等公示方法向社会公开，通过公示获得社会认知，交易才会有序进行，也便于行政法上对不动产物权进行管理。因此，不动产物权登记的唯一属性就是公开对世性，与物权的变动并无必然联系。