一母多少平方米「1母地多少平方」

　　年后便有人打听进展的龙湖三圣乡地块，可能将于近期有实质性亮相动作。

　　4月底，龙湖便对外公布其案名定为“首开龙湖·天璞”，最近接连两周，锐理君接到该项目销售的市调电话，收集意向客户信息，这或许意味着项目筹备工作已进入前端的市场营销阶段。这个继北京、上海、杭州之后的第四个龙湖天璞系项目，终于将在成都揭开面纱。

　　鉴于该项目50%商住比例的地块性质， 我们将其分为住宅与商业两部分进行观察。

　　住宅

　　部分

　　龙湖新晋TOP级产品系

　　成都天璞到底长啥样？

　　2016年双11，龙湖以5200元/平方米、溢价95%的价格拿下38亩地块，即如今的天璞。龙湖将如何打造这个商兼住土地性质的项目？仅占50%比例的住宅将打造成何种产品？业内猜测纷纷。

已公示的龙湖天璞项目总平面图

　　根据2017年3月15日公示的龙湖天璞总平面图，我们已能获悉较为全面的项目信息。

　　整体来看，项目规划总建筑面积15.44万平方米，地上计容建筑面积为11.56万平方米。

　　其中，住宅占计容建筑面积的50%，共5.7万平方米；办公用房占计容建筑面积的41.62%，共4.81万平方米，商业用房仅占计容建筑面积的5.72%，共0.66万平方米；配套建设面积0.27万平方米。

　　此外，项目基本指标也已出炉，总容积率4.5，住宅容积率2.25，绿地率30%，机动车停车位规划数为1151个。

龙湖天璞楼栋之间夹角示意图

　　具体到内部楼栋布局，项目总共由9栋楼组成，1-7号楼以住宅+公寓(仅指因光照条件不符合住宅标准的公寓，产权仍为住宅）、办公楼的产品形态呈围合式布局。

　　其中，1、5、6、7号楼为33层住宅产权产品，2、3、4号楼为2-25层商业产权办公产品，位于项目北侧的8、9号楼规划为商业，被围合的中间部分作为公共绿地，并包含有400平方米的健身活动场所。

　　大致规划已基本明确，但关于户型、面积段等信息仍未可知。通过观察已落地的几个天璞项目，或可略知一二。

龙湖官网上的天璞系产品列表

　　目前看来，住宅方面，高层算得上是天璞系产品的标配，根据地块性质、条件不同，会配以商业、洋房等产品。面积段上，主推产品跨度在80—170平方米之间不等。

　　从这个角度来看，成都项目的面积段依然留有较大想象空间，不过根据当前龙湖在成都的市场情况以及与销售的交谈，锐理君推断项目很可能以110-140平方米的主流改善面积段为主，“现在在设计阶段，常规的改善三房、四房户型我们都可能会有。”龙湖地产工作人员告知锐理君。

锐理搜集到的天璞产品信息

　　猜测：跻身三圣乡“饥渴”板块 龙湖天璞会卖多少？

　　2015年，龙湖天璞系随着北京项目的亮相逐步走上台前。资料显示，天璞系被定位为目前龙湖最顶级的精装平墅产品。那么，作为成都首座天璞的售价如何？这是购房群体及业内同行均颇为关注的话题。我们来看看将影响天璞定价的几个因素。

融创项目与龙湖天璞仅一街之隔

　　l 一方面是饥渴的三圣乡市场

　　作为毗邻花卉市场和白鹭湾湿地的区域，三圣乡板块的土地市场早已进入稀缺阶段。2013年至今近五年时间中，仅有12宗地可供应，2015年至今更是仅有4宗地供应。

　　2016年年底推出两地，便被龙湖及融创分别竞得，且同为商住地块，两项目仅一街之隔。

　　住宅市场方面，锐理数据显示，三圣乡板块的新增货源及其有限，最近两个月更是0供应，同时其区域销量表现却相当不错，甚至与东升、大源板块不相上下。

2016年1月至今，三圣乡板块整体供销走势

　　土地、住宅市场的供不应求，加之超过十年的居住氛围营造，该区域对改善品质产品的换房需求亟待满足。“一直在等龙湖项目何时开盘，想在这个区域换房，基本只有它。”

　　l 一方面是调控市场下的可预期价格

　　上述市场状况似乎给了天璞很好的价格行情预期，但其最终定价或许却并不“高冷”。首先，项目所在的三圣乡板块整体调性并非以高端居住为主，而是偏刚需、首改，区域楼盘如华熙528艺术村、首创娇子1号、绿地中心、俊发星雅俊园、锦江城市花园等项目多为高层刚改盘。

　　这意味着购房者对该区域的买房心理价位并不会十分高，锐理数据显示，该板块高层产品4月（5、6月几无住宅销售数据）认购口径销售均价在10100元/平方米左右，与2016年同期相比基本持平，在成都各板块中处于靠后水平。这将成为天璞报价申请预售证的重要参考数据，毕竟仅38亩的商住项目想拥有区域定价权还相当困难。

　　更重要的还有政府限价、市场调控的因素。据了解，房管局在给开发商下发预售证时，会对预售价格进行管控，预售价格将参考周边同类型项目前1个月的成交价格，预售价格允许在成交价格的适当区间浮动。

　　据此推算，以区域内较高认购价的首创娇子1号为参考对象举例，其高层清水产品最近一月的均价为11196元/平方米（认购口径），如果项目以精装销售，则在市场价基础上增加3000元/平方米的精装价上限。

　　值得注意的是，去年龙湖在成都的项目大多扮演了区域价格推手的角色，但随着限价政策出台，其新开项目价格呈现出较高性价比。至于天璞最终如何定价，一切都还是未知数。

北京首开龙湖天璞样板间实景

　　商业

　　部分

　　不做商业做办公

　　天璞占比41.6%的办公物业活得下去吗？

　　相比于购房者，业内对这个项目更感兴趣的可能是其商业部分。曾有业内分析认为三圣乡板块常驻人口充足，但集中式商业配套缺乏，仅有部分底商提供消费所需，龙湖可能会用其50%的商业地块来填补空缺。

　　如今看来，商业配套并不是龙湖对这块地的玩儿法，大面积办公才是项目商业的最终指向。

　　38亩商住地块4成比例用于办公 龙湖焦不焦？

　　根据总平面图规划，项目整体被分为住宅、办公、商业、配套建设面积四部分。其中，住宅占比50%，办公用房占比达到41.62%，商业用房仅占计容建筑面积的5.72%，即0.66万平方米。

　　将占比41.6%、共4.81万平方米的面积规划为办公物业，这对于一个40亩不到的项目来说，无疑是出人意料的市场打法。要知道，4月21日，成都出台《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》（点击获取原文链接421新规|商办项目严禁改变为居住用途），对商业、办公类项目进行了严格的规定。

《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》部分截图

　　照此政策，天璞的办公用房必须至少满足以下几个条件：不得改变为居住用途、层高不大于4.6米、不采用住宅套型式布局与功能设计、不得接入天然气、水电按商用标准收费。

　　这意味着，天璞的办公用房即使设计为LOFT、SOHO空间，也将只能做办公用途，而不得作为居住使用。避开市场所谓的商业空缺而做限制条件严苛的办公用房，这让人有点看不懂龙湖的用意。

　　商业市场缺口是伪命题？

　　龙湖“弯道”策略无奈之举

　　“龙湖此举或许是想契合区域东村文化创意产业园的定位，以满足区域文创产业对办公用房的市场需求。”有业内人士如此分析。

　　随着占地528亩的华熙528艺术村项目的落地，三圣乡板块多年孕育的创意文创产业被激发，并逐渐呈现出起势的苗头，陶艺空间、皮具设计室、摄影工作室、手工制作工坊、创意设计空间等文创产业办公需求有弥漫之势。

　　目前在三圣乡板块内，soho、loft以外的办公存量还不多，主要集中在绿地中心。

　　锐理数据显示，绿地中心的办公物业存量面积为4.55万平方米，而天璞的办公物业规划面积已超过绿地中心达到了4.81万平方米，这无疑是对区域办公物业前景的一种认可态度。

　　按照其3栋办公物业，每栋24层的规划粗略计算，天璞办公物业每层楼面积近700平方米，可为文创产业提供较为灵活、可变的办公空间。

　　这很可能是龙湖避免区域商业市场竞争而选择的一条“小众”路径，毕竟绿地中心、华熙528艺术村两大综合体项目都有大量的商业地块占比用于商业项目的打造。

　　前者规划了涵盖购物中心伊藤洋华堂、街区商业468·云里、社区商业468·熙街、五星级酒店、天际观光会所、大型会议中心等商业集群业态。后者则涵盖了艺术博览区、商业步行街、艺术家公寓等产品。若以硬碰硬，龙湖也未必有把握。

成都绿地中心商业集群效果图

　　相比之下，目前区域内办公物业还不算太密集，但其面临的潜在竞争压力不容忽视。毕竟绿地中心的摩天办公蜀峰468及468·锦峰、华熙528的生态智能办公大厦、创意SOHO均在规划观望中，这未尝不是对区域办公市场的一种谨慎态度。

　　还值得一提的是，就在与天璞一街之隔便是融创与绿地合作开发的47亩商住地块，消息称该项目也将于今年亮相，其商业部分如何打造尚未可知。

　　目前我们还不清楚天璞的办公物业将以何种方式呈现。如果是自持，那么凭借龙湖的品牌吸附力及管理，或许拥有一定量的追随者；但如果是销售模式，如何确保项目内办公和住宅部分各自的舒适度与纯粹度，尚值得观察。

　　但有一点可以确定的是，不论从竞争对手还是区域办公市场来看，龙湖天璞都将承受巨大的挑战与压力。更何况擅长品质住宅的龙湖，其写字楼办公物业的开发经验其实并不丰富。

编辑 | orange

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