孙正义称其为"下一个阿里巴巴",估值470亿美元亏损178亿,WeWork为何走向破产?

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作者 | 潘琭玙

曾是孙正义口中的“下一个阿里巴巴”，共享办公企业WeWork计划最早于下周申请破产。

WeWork成立于2010年，总部位于纽约，是共享办公空间运营模式的创始者。据悉，WeWork未能在10月2日支付其债券持有人的利息，从而进入到了30天的宽限期，若不能在此期间支付利息，将被视为违约。

数据显示，今年上半年WeWork净亏损为6.96亿美元，截至今年6月，公司的现金约为2.05亿美元，净长期债务为29亿美元，长期租约金额达133亿美元。结合招股书与财报数据，2016年至2022年，WeWork累计亏损178.26亿美元。2021年上市以来累计亏损72亿美元。

在二季报发布同时，WeWork也发出了经营状况预警。公告指出，公司持续经营的能力存在很大疑问，第二财季仍在亏损，同时会员数出现了流失。该公司还表示，计划与房东重新谈判租约。

对该消息，WeWork未予置评。曾经估值高达470亿美元的超级独角兽，却成为孙正义口中“愚蠢的投资”，如今或走向破产。

11月1日，WeWork美股收盘大跌46.49%，股价报1.22美元，今年以来，WeWork股价已累计下跌约96%，目前市值仅为6497万美元。

从未盈利过的独角兽

虽曾为估值470亿美元的独角兽，但WeWork自成立以来从未实现过盈利。

2019年8月，WeWork首次IPO。在当年一月，WeWork估值一度高达470亿美元。但招股书中连年亏损的数据让公众对其持续烧钱的业务模式以及模糊不清的盈利前景表示担忧。

招股书数据显示，其资产负债上有60多亿美元，2016年至2018年，WeWork净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，亏损持续扩大。

此外，为了掩盖亏损事实，公司发明自己的财务指标，WeWork创始人亚当·诺伊曼自行购买建筑，租用给公司，从中获利7亿美元，甚至反复挪用公款。招股书发布后不到2个月，WeWork的估值蒸发400亿美元，跌至70亿美元，亚当·诺伊曼随后辞职，WeWork的IPO被迫终止，但泡沫已破碎。

上市折戟，持股比例29%的愿景基金的财务情况也直接受到影响。2019年第三季度，愿景基金亏损89亿美元，也直接拖累软银，遭遇14年来的首个季度亏损。软银原计划于当年11月30亿元收购WeWork股票，最终也未达成交易。

2021年，时隔两年WeWork终于登录纳斯达克，上市当日市值为79.21亿美元，与两年期那首次IPO的470亿美元估值的高光时刻相比，市值甚至不及当时的两成。

流血上市只是开始，上市后WeWork仍未解决亏损问题。

2020年至2022年，WeWork营收分别为32亿美元、25.7亿美元和32.45亿美元，净亏损分别为32亿美元、46.32亿美元和22.95亿美元。2020年，WeWork开始进行业务收缩，以2亿美元卖掉了中国业务。

（WeWork上市以来净利润/科技制图）

自上市以来WeWork的股价也一路走低，高点停留在上市当天，如今股价已经跌去99%。今年4月，因股价连续30个交易日低于1美元，WeWork收到了退市警告。随着一季报与二季报的披露，今年上半年WeWork的亏损接近7亿美元，市值也进一步下跌。

（图源：百度股市通）

今年上半年WeWork的营收为16.93亿美元，净亏损为6.96亿美元，截至6月底手头现金为2.05亿美元。2016至2022年期间，累计亏损高达149.6亿美元，截至2022年底，WeWork负债总额高达213.18亿美元，资产负债率119.34%。

8月8日，WeWork在其半年报内“自揭伤疤”，直言由于公司发生亏损，会员也在流失，结合公司当前的流动性水平，公司未来12个月的持续经营能力存在重大疑问，发出破产预警。

“死亡预告”发布的次日，美股盘后WeWork股价大跌超30%，年内累计跌幅扩大至91%，最新总市值仅剩2.75亿美元。

WeWork目前在全球39个国家和地区拥有777个办公地点，其中229个位于美国。在财报中，WeWork表示，能否持续经营主要取决于未来12个月在削减租赁成本、控制开支并限制资本支出、提高营收水平以及筹措资金等方面的成效。

WeWork临时首席执行官大卫·托利在一份声明中指出，商业地产供应过剩、灵活办公空间竞争加剧以及宏观经济波动，都导致会员流失率上升，需求也比我们预期更为疲软，从而导致WeWork会员数量略有下降。

激进扩张

很长一段时间，WeWork都自诩为科技公司，与苹果、脸书等公司相提并论。

WeWork的高估值一定程度来自于亚当·诺伊曼对于共享社区的畅想。亚当·诺伊曼将WeWork 定义为实体社交网络，他认为WeWork 所有的网点和所属的会员所创造的连接，能够产生更大价值。“连接”的概念也是时兴的互联网的核心。

2010年WeWork成立，回望当时WeWork的起点也是互联网黄金十年的起点，自由职业和创业风潮蔓延，混合办公也渐渐兴起，共享经济潮流与极具概念化的共享办公的碰撞，垒起了外界对WeWork的想象力。

Benchmark合伙人Dunlevie曾认为WeWork只是房地产生意，缺乏互联网的网络效应，对其并不感兴趣，但在与亚当·诺伊曼见面后被打动，在2021年Benchmark参与了 A 轮融资。WeWork在接触软银之初也被软银总裁Nikesh Arora否定，但后来孙正义也被亚当·诺伊曼的雄心壮志吸引，当时亚当向他提出WeWork 的千年愿景，孙正义甚至称其为他的下一个 “阿里巴巴”。

在收割大量资本后，WeWork进入了激进扩张的阶段。2013年年初WeWork在建空间是 10 座，但在短短一年内增加到了100座。为了增长不顾成本，甚至曾提出房租翻倍，为了抢占旧金山某处房地产。有WeWork前员工评价亚当·诺伊曼时表示，“他有个人魅力，但缺乏系统性工作方法和方式。”

据悉，当时WeWork的目标市场空间是全美商业地产市15 万亿美元，全球商业地产价值达到200 万亿美元。此后，WeWork还拓展了包括自行车、外卖、健身房等多种共享业务。

到了2019年，WeWork扩张为共享办公行业的龙头公司，在36个国家和地区的111个城市拥有528家分店，客户数量超过3万个，先后获得15轮融资，融资额高128亿美元。

截至二季度末，WeWork的入驻率为72%，也意味着空置率高达28%。财报显示，WeWork有价值133 亿美元的长期租赁合同相当于长期负债，但大部分租户只是短期租赁合约，加权平均的租期只有约19个月左右。但多数办公室业主的租期都会在5年以上。这种模式下，WeWork每一年的营收都是流血扩张带来的，因此亏损也愈加严重。

（图源：WeWork财报）

摩根士丹利首席美国股票策略师Mike Wilson认为，WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束，“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

据悉，孙正义前后给WeWork投入了近180亿美元（折合人民币约1317亿元）。孙正义本人也曾公开承认，对WeWork的投入是失败且“愚蠢的”。

“二房东”模式失效

共享经济、实体社交、未来办公模式等概念只是“遮羞布”，招股书披露后，WeWork的皮囊被脱下。

事实上WeWork的角色更像是“二房东”，主营业务一直都是办公室租赁。从房产商那里租来各种楼盘改造成共享型办公社区，再灵活出租给企业和个人。WeWork主要面向初创公司的办公人群，提供舒适的办公环境外加一系列配套服务，通过租金和会员费等形式收取费用。

这样的模式属于重资产业态，他们需要先租下房东的房子，因此手中的现金流必须充足。再通过向企业或个人短期租赁来赚取差价。但因为短租因此需要长期拉新，也产生了大量成本，抗风险能力极低。

共享办公巨头的陨落，似乎也是共享办公品牌眼下的困境，难以盈利“上岸”成了行业通病。

今年9月，据华夏时报报道，深圳万科星火四楼优客工场门口张贴有租金催缴告示、租赁合同解除通知书等，综合告示信息，该处优客工场所欠费用合计约154.6万元。

另一办公空间运营商平台“Distrii办伴”也正陷入违约之困，今年八月被曝拖欠业主租金，办公场地正在被业主收回，与办伴签约且仍在合同期内的众多租户面临被清退的风险。据时代财经报道，办伴正在其大本营上海大规模地裁撤项目。

优客工场创始人毛大庆与亚当·诺伊曼都是“会讲故事的人”，优客工场当时也几乎复制WeWork的模式扩张，甚至超越WeWork成为“共享办公第一股”登上纳斯达克。

优客工场背后的资方阵容也很庞大，例如鸿坤亿润投资、真格基金、红杉中国等均有投资。据天眼查显示，2015年到2019年，优客工场共获得18轮融资，总金额超40亿元。

但“二房东”模式带来的问题是，长期以来营业成本盖过营业收入。2019年至2021年，优客工场净亏损分别为2.02亿、0.91亿元和0.77亿元。今年5月，优客工场创始人毛大庆已被限制高消费。

根据国家信息中心数据，2022年我国共享经济市场交易规模约为38320 亿元，同比增长约 3.9%，增速趋缓。其中，共享办公2022年交易额为132亿元，上一年则为212亿元，同比减少了80亿元，同比下滑了37.7%，是共享经济市场七大领域中萎缩最为严重的领域，最高峰的2019年，其市场交易规模达到了227亿元。

（图源：国家信息中心分享经济研究中心）

在黑天鹅疫情、经济下行的大环境下，“二房东”模式堆砌起的泡沫便迅速破碎，也验证了这一模式的失效。

但共享办公并非没有出路。比WeWork早30年成立但缓慢扩张的IWG已实现盈利，2019年其营收达到32.2亿美元，净利为1.64亿美元，同比增长69%。Q2财报显示，上半年其利润增长48%至2.41亿美元。另一与WeWork几乎同时期诞生的共享办公企业Industrious自2019年以来收入翻了一番。

而他们所采取的模式直接避开了WeWork所踩的坑。Industrious对租户的选择有极高标准，避免自由职业者和初创公司带来的不稳定因素。另外，IWG与Industrious均采取业主合伙人模式。不与房东签订长期租赁协议，共同设计改造，但他们负责经营，并且与业主按照协议约定分享租金收入。这样的模式下，虽然利润较少，但成本很低，因此边际利润或高达90%。

这也意味着，或许WeWork的“故事”不再，但共享办公赛道摸索出了可持续走下去的道路。