物流地产模式_电商快速发展推动物流地产 资本逐渐加码

　　中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内，很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积，动辄都是2万平方米的仓库。然而，按照仲量联行的统计，目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。

　　很多业内人士认为：物流地产将具有长远的发展前景。

　　唯品会的10万平方米仓库

　　在2011年5月，本报曾经报道过“电商”一库难求，讲述在中国电子商务的蓬勃发展中，有效和适合的仓库缺失给电商带来的困惑。目前，国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。

　　抓住了一个细分市场，普洛斯做得顺风顺水。

　　今年2月普洛斯(GLP)曾宣布，在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心。该项目所在地普洛斯武清物流园区处于北京和天津交界地带。该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议，分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区，租赁面积共计2.1万平方米设施。加上9.1万平方米位于普洛斯武清物流园区的运营中心，该客户在中国租用普洛斯设施面积增长了近一倍。

　　不难猜出，这家全球领先的电子商务零售商就是亚马逊。

　　不仅是大电商，中型或者小型的电子商务运营商都纷纷进驻物流园。

　　在广州南海普洛斯物流园，唯品会拥有占地2万余平方米的B2C物流仓库。这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站。据公开资料，2011年，唯品会的活跃用户数从2010年的30万增长至150万，总订单量从2010年的90万增长至720万。

　　电子商务的发展速度之快，对仓储物流需求之强劲，可能让物流地产开发商始料未及，窃喜不已。

　　2008年12月唯品会成立时，仓库位于办公区，只有数十平方米，此后三年，唯品会的仓库经历5次搬迁，从数十平方米到800平方米，再升级为9000平方米的独立仓库;2010年10月，唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园，占地2万多平方米。2011年，唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议，在该镇普洛斯物流园建立华东物流中心，仓库占地2万余平方米。唯品会在2010年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资，两次获得投资都伴随着租赁更大的仓库。

　　2011年7月，唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米;9月，华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中，西南物流中心——成都宝湾物流园投入使用;12月初，华北物流中心——北京首发物流园投入使用。据称：到去年底，这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。而在整个中国，国际标准仓的面积不过1300万平方米。

　　2012年3月23日，唯品会于美国上市。

　　可以说，风投的不少钱间接进入了物流地产商的口袋。据i美股Ricky专栏的分析：仓储物流开支是唯品会运营开支的大头，而且随着营收规模扩大而增加，维持在20%左右。2008年-2011年，唯品会的仓储物流费用分别为61万、580.9万、4547.8万美元，占总营收比例分别为21.8%、17.8%、20%。

　　另外一家电商ihush俏物悄语也是普洛斯的客户。

　　ihush俏物悄语去年底租赁位于江苏省苏州市普洛斯昆山物流园2.44万平方米的物流设施。这是一家销售品牌时尚用品的在线零售商。这家公司租赁的物流设施将作为该公司的地区分销中心，完善公司的供应链。

　　据称，从2008年末开始，ihush俏物悄语的业务量不断翻番，忠实用户已达250万。为适应网站规模上的急剧扩展，ihush俏物悄语最终决定搬仓，实现企业仓储物流的战略升级。

　　在中国，有多少电商几乎是没有办法统计的。电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景。

　　据高力国际的统计：2011年市场为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业。需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团，它们的销售额主要是受到国民人均可支配收入不断提高的推动。

　　制造业也给普洛斯们提供了巨大的机会。

　　普洛斯苏州建屋工业园地处工业园距离上海仅1小时车程，高速路连接上海主要的交通港和机场。园区为三星、雅玛哈、松下、施耐德等70多家跨国企业提供生产和物流平台。截至去年底，702954平方米的园区已有92%的设施完成租赁。

　　租金上涨 供不应求

　　越来越多的业内人士发现：物流地产是一个很好的细分市场。

　　仲量联行数年来一直关注这个细分市场，其北京研究部董事覃晓梅向记者表示：在北京，国际标准仓的空置率不到2%。

　　按照该公司的统计;截止到去年第四季度末，北京仓储物流平均净有效租金达每天每平方米0.99元，同比增长12.5%。

　　高力国际认为，进入2012年，北京物流物业的需求似乎并没有减退的迹象。鉴于来自第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求，一些新项目预计将在2012年进入市场。这些项目总净可出租面积将达289374平方米，包括普洛斯首都机场大通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等。然而，这些项目大多数到2012年下半年才会竣工落成，因此，市场整体平均空置率将会保持相对稳定。由于租户的选择有限，业主将利用这一优势，推动2012年租金保持继续上升的趋势。而高力国际统计的去年第四季度的北京工业地产空置率为0.67%。

　　上海同样是供不应求。按照高力国际的统计：去年第四季度，浦东的仓储物流租金水平环比三季度上涨1.16%至每天每平方米人民币1.4元，青浦的租金环比上涨4%至每天每平方米1.3元。他们认为：由于业主惜售，预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。

　　供给不足造成了租金的不断上涨。

　　仲量联行认为：目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。而到了2015年，符合国际标准的仓库总体量有望提升到2000万平方米，但这些增长将主要来自于现有的主要物流中心城市。

　　中国新兴城市中的很多城市，尤其是华北、华南和西部城市依然处于优质设施供应匮乏的状态。一线城市土地价格决定了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉。而围绕着一线城市周边或者二线城市大的制造业中心，都有仓储物流地产巨头进入。而同时，公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施的大投资，也为这些内陆城市发展物流地产提供了契机。

　　越来越多的资本开始进入物流地产领域。同时，除了一些传统上的境外工业地产商，国内的华润、招商局等集团也开始进入物流仓储领域。一些传统意义上的住宅开发商进入工业园区开发，业态中也都涉及了物流地产，譬如万通。

　　还有一些产业资本也看中了物流地产。

　　联想的弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团。在集团层面，豪德集团也已更名为毅德控股，并计划在香港联交所上市。在具体操作层面，弘毅投资和豪德集团还共同出资，成立了深圳毅德投资管理有限公司。毅德投资一位负责人说，毅德投资目前在全中国开发建设大商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。

　　二、三线城市前景巨大

　　业内人士告诉记者，2008年金融危机萧条过了之后，很多国际上的投资又重新回到了这个市场，譬如安博(AMB)、麦格理旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等，而且非常活跃，纷纷进入了很多二线城市。

　　中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头看到了。一线城市地价太高，物流地产纷纷在一线城市周边和二线城市落地。

　　普洛斯中国区董事总经理杨传德表示：“随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，获得大面积的物流设施空间也变得越来越困难。我们非常感激天津武清区政府对普洛斯武清物流园区建设的支持。我们有能力提供长期而全面的服务，这进一步巩固了普洛斯在中国与客户的紧密关系。”

　　按照普洛斯的年报，2011年，他们已经扩张到了厦门，在中国有20个城市有他们的项目，在中国的成都、重庆等不靠近港口的城市也有项目。

　　这种移动会是普遍的。按照高力国际的观察，因为上海土地供应的限制，更多有需求者开始关注上海周边譬如昆山。他们认为：未来5至10年内，上海传统制造业将可能被淘汰，取而代之的是高端、高科技、研发产业。新产业定位将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展。新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区。

　　物流地产对传统开发商又有何意味呢?

　　覃晓梅说：物流仓储投资总量很低、半年到一年就能盖好。但投资回报率没有住宅高。他们监测到的国际标准仓目前一年的投资回报率是8%。高力国际观察到该类物业的回报率也是8%。

　　以普洛斯重庆物流园为例，规划面积800亩，建筑面积20万平方米，最初公开的投资总额是6000万美元。这对于住宅开发来说，投资额不大。

　　虽然目前投资回报率不高，而引用普洛斯的说法，这是投资周期短、回报快、增长稳定的商业模式。

　　对于现在毛利率在走低、外部环境变化很大的住宅开发商而言，进入一个投资少、收益较稳定的细分市场，获得现金流的支撑，也是一个还算不错的选择。