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2023年，物管行业也随着房地产行业的跌宕而起伏。

尽管物业企业（简称“物企”）的独立性已经更强，但是作为和房地产相关的上下游行业，物企的2023年并不好过。上市“哑火”、并购“退单”，专业追债、对簿公堂……更多截然相反的事件不断发生，宣告着物管行业从以前的火热到现在的冷寂。

2023年，物管行业有哪些新的特征？2024年，物管行业又将呈现怎样新的发展趋势呢？

“三大巨头”格局已定

据克而瑞物管CPIC监测数据显示，2023年有5家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以约9.69亿平方米的在管面积荣登榜首；碧桂园服务位居第二名，在管面积达9.6亿平方米；保利物业以7.1亿平方米的在管面积位居第三名。

从合约面积来看，2023年，共有7家上榜企业合约面积突破5亿平方米。其中，碧桂园服务以16.83亿平方米的合约面积荣登榜首；万物云位居第二名，合约面积为12.12亿平方米；保利物业以8.88亿平方米的面积位居第三名。

从新增合约面积来看，2023年，头部物企直拓势头依然强劲，其中保利物业全年新增合约面积最高，达到1.17亿平方米；碧桂园服务以8148万平方米的新增合约面积位居第二名；雅生活服务以6720万平方米的面积位居第三名。整体行业来看，2023年，百强物企平均新增合约面积为1386万平方米，较2022年下滑43.43%。

值得一提的是，2023年，物管行业收并购持续降温，企业清退大量质量较低的项目，规模增长继续放缓。对此，克而瑞物管研究员何俊峰表示：“2022年以来，行业逐渐告别高增长时代，进入平稳的高质量发展阶段。2023年，企业规模增长更依赖自身直拓能力，TOP10企业在规模效应、资源禀赋、品牌竞争等方面占据先发优势，为企业存量市场拓展提供强有力的保障。不同梯队企业新增合约面积随着梯队逐渐下滑，头部企业规模基础大，拓展规模高，梯队之间的差距将进一步扩大。”

物企上市“哑火”

相比此前排队上市的盛况，2023年物企成功上市的寥寥无几，资本市场一片萧索的状况。

在市值缩水、股价下探、资本寒潮的背景下，2023年，IPO成功上市的物企仅有润华服务和众安智慧生活，两家企业自2021年筹划上市以来均经历了3次递表。据克而瑞物管统计，两家物企上市平均用时达到661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天，万达商管在历经4次递表后仍未闯关成功，上市之路坎坷。

公开资料显示，2023年新递表企业仅有4家，且其中3家为国资背景。唯一一家民企明喆集团于2023年12月12日撤回了发行上市申请文件。泓盈服务在资料失效后也未再进一步更新。

在A股方面，自4年前新正大敲开A股市场大门后，除借壳上市的个别物企外，再无一家物企“通关”。

克而瑞物管研究员刘丰年表示，2023年，联交所对物企的上市审核及管理更加严格。

2023年5月，恒生指数公司发布公告称，恒生物业服务及管理指数（简称“HSPSM”）名称变更为恒生港股通物业服务及管理指数。同时，万物云、建发物业、越秀服务、滨江服务、中骏商管、时代邻里及浦江中国等7只物管股被剔除该指数成份股份。此外，2023年内，旭辉永升服务、建业新生活、卓越商企服务等多家企业被剔除港股通名单，也让企业流动性备受考验。

“此次调整新增了南向港股通资格要求、更改了流动性要求等内容，恒生指数公司的一系列收紧动作，进一步打击了物企上市的希望。”刘丰年如是说。

克而瑞物管指出，从并购标的的属性来看，专业服务的比例正逐渐提高。数据统计显示，2023年上市物企收购事项中超半数为专业服务，其中科技服务、环卫服务仍是企业专业服务的并购重点。

同时，为打造差异化竞争优势，企业进一步向更细分的领域延伸，如特发服务增资入股四川大金源天鼎物业完成了企业在电站服务、能源物管方面的布局。中海物业收购母公司旗下工程监理公司，开始发力监理服务。彩生活收购北京师范大学旗下北京豪城物业65%股权，加强了企业在高校服务方面的竞争力。

并购“退单”频出

据克而瑞物管不完全统计，截至2023年12月29日，去年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%，披露收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。其中，雅生活服务、远洋服务、滨江服务、正荣服务等6家企业发起9起关联方资产收购，累计耗资14.80亿元。若剔除该类资产收购，去年全年上市物企交易金额下滑高达82.16%。

“究其原因，一方面，行业逐步摆脱‘规模依赖’，积极寻求高质量增长；另一方面，此前大规模收并购带来坏账风险并未完全消除，资产减值计提依然存在，在未遇到合适标的的情况下暂不进行收并购。”刘丰年说。

2023年，物企金额最大的一笔收购案还是与地产相关。中骏商管收购中骏集团旗下北京门头沟奥莱购物商场综合体，代价为10.9亿元。中骏商管是中骏集团旗下综合物业管理服务提供商，而眼下中骏集团正处于流动性危机，此举被市场解读为物企输血“反哺”地产。

另有两起并购案与关联方无关。2023年3月，金融街以1.35亿元收购置佳物业。7月，金科服务以约2.44亿元收购上海荷特宝配餐服务有限公司，两次并购案的金额都不大。

不仅是并购大单减少，一些物企巨头还叫停了此前的收购预案。据克而瑞物管统计，2023年，中海物业、新大正、华润万象生活等多家上市物企叫停此前发布的收并购计划。1月，新大正以7.88亿元收购沧恒投资80%股权的计划，尽管打响了2023年物业股收并购的第一枪，但最终因谈判时间过长而夭折。3月，华润万象生活终止收购祥生物业全部股权。年内，中海物业披露的以不超过9.5亿港元收购“中海通信”和“中海监理”也在12月29日戛然中止。另外，以滨江服务、银城生活服务、兴业物联等为代表的企业则变更或下调并购准备金。

物企变身“讨债户”

在开发商深陷泥潭的时候，其关联物企未能幸免于难。

账面上趴着应收款，而地产商却无力偿债，物企不得不撕破脸，与其对簿公堂，然而，最终的结果还是地产商奉出了“以资抵债”的老路，这其中就不乏方圆生活服务、雅生活、远洋服务、金科服务，荣万家等被迫接受了关联地产商“卖房卖楼抵债”的方式。

例如，2023年6月30日，雅生活服务与雅居乐集团“以房抵债”的首笔交易完成落地，后者向前者转让406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，总建筑面积约为4.25万平方米，而这些物业合计抵销约2.823亿元的应收款。

2023年7月21日，远洋服务宣布，以6.26亿元的对价收购关联方远洋集团部分资产，包括4961个车位、168项商用物业。在这笔交易中，远洋服务应付的代价将与应收款项全数抵销。8月13日，金科服务也宣布与金科集团订立物业转让协议，后者向前者转让19项住宅物业、6项商业物业、8项写字楼及3项产业园，共计36项物业，以抵销2040万元的应收款。

当然，2023年金额最大的追债事件是恒大物业与中国恒大对簿公堂。恒大物业在134亿元存款被作为质押保证金并获强制执行后，于2023年11月28日已向广东省广州市中级人民法院提起诉讼，追偿第一笔款项20亿元。12月5日晚间，中国恒大发布公告称，收到广州市中级人民法院发出的诉讼通知。

由于拖欠债款的关联地产商大多深陷泥潭，尚且不能自保，此时更难以偿债，所以，物企即便与其对簿公堂，最后也很难收回债款，“以资抵债”恐怕还是最终的结局。

物企独立意愿更强

值得关注的是，物企的独立性更强，首先表现在业务拓展上摆脱了对母公司的依赖。

例如，巨头物企摆脱了对于地产母公司的业务依赖，第三方外拓物业已经占据其管理面积的“大头”，这其中的代表有万物云、融创服务、恒大物业、碧桂园服务等。从数据上来看，万物云、融创服务、恒大地产新增合约面积中八成以上都来自第三方。

此外，从更名来看，物企主动割舍与母公司的关联。比如，在品牌独立性方面，恒大物业在2023年11月将其官方微信公众号的名称由“恒大物业”更改为“金碧物业服务”；12月19日，奥园健康发布公告，更名为“星悦康旅股份有限公司”；12月22日，“旭辉永升服务”则更名为“永升服务”，旨在加强集团独立品牌建设。

虽然急于和地产商撇清关系，但是由于地产行业风险尚未出清，物企账面上的应收账款难以收回，依然受到关联地产商的拖累，2023年的业绩也难言乐观。

2023年底，碧桂园服务发布公告称，将对关联方的贸易应收款、商誉及其他无形资产分别计提18亿元至23亿元、14亿元至18亿元的减值拨备，预告其2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元。行业龙头尚且如此，2023年仍然是物企盈利灰暗的一年。

随着房地产行业风险的逐渐出清，2024年物管行业将会如何发展？

对此，渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨表示：“预计2024年，物企相对地产的独立性会进一步增强，市场化发展特别是非住市场的发展将迎来新突破，主要是服务对象进一步细化和服务模式上面的创新。比如，在多元服务板块，To B服务将成为物业开展增值服务的主要方向，社区类增值服务将更关注具体的运营能力，以及与社区生态的各类参与者包括业主、基层政府、供应商或品牌商的共创。”

“综合来看，2024年物企的生存环境有望得到改善，主要表现在关联方影响的逐步化解、鼓励政策的进一步落地、非住类专业服务需求增加以及物企能力升级带来的市场空间扩大。”汤晓晨说。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 王心