金利来大中华区总经理_来利金大华股份

港资商业地产企业近些年在实体商业领域无论是建筑设计、内装分区，还是场景营造、管理运营，直至项目营收坪效，基本上处于引领性或者说是示范性的存在。像上海恒隆广场连续六年举办的“HOME TO LUXURY”盛装派对，诠释运营方对项目高奢定位的精准拿捏；瑞安房地产在重点城市的“天地”系列匠心作品，彰显其在城市更新板块商业综合体领域的“一骑绝尘”；太古地产、新鸿基、新世界发展…等房企在以往优异成绩的基础上持续加码商业地产，也表明了港资房企坚定看好国内实体消费前景的态度。

基于此，本文将接续上期（又到财报季！一文摸清14家商业地产大佬的最新“家底”）来盘点新鸿基、太古地产、嘉里建设、九龙仓集团、新世界发展、瑞安房地产、恒基地产、利福中国等8家港资商业地产企业最新财报，具体了解下TA们的最新投资物业业绩情况（排名不分先后），在2022年整体消费市场收缩下是“独善其身”，还是“与行业共进退”？下文见分晓。

新鸿基地产

2022年下半年净租金收入88.87亿港元，按年下跌9%

2023年2月23日，新鸿基地产发布截至2022年12月31日的2022/2023年度中期业绩公告。公告显示，投资物业方面，2022年下半年，连同所占合营企业和联营公司的租金收入，集团总租金收入119.27亿港元，按年下跌6%；净租金收入88.87亿港元，按年下跌9%。新鸿基认为下跌主要原因是内地出租物业组合受疫情所影响。

此外，集团酒店业务（包括所占合营企业）之收入为18.6亿港元，同比增加3%，酒店营业亏损同比减少61%至6300万港元（已扣除折旧费用3.25亿港元）。随着检疫措施的放宽，香港酒店业务受惠于更多的区域及国际商贸活动而继续改善。集团旗下香港酒店期内录得70%平均入住率。

期内，新鸿基地产物业投资分地区来看，香港的总租金收入87.72亿港元，按年减少2%；净租金收入63.93亿港元，按年减少5%。其中，香港写字楼租金收入同比下降4%，零售物业租金收入同比下降1%。集团在香港持有约1200万平方呎（约合111万㎡）的零售物业组合，且表现稳健，整体出租率约为96%；集团在香港写字楼物业组合总楼面面积约1000万平方呎（约合93万㎡），且表现保持稳健，整体平均出租率约93%。

新鸿基地产香港主要商场截图，图源：企业官网

公告显示，新鸿基地产内地的总租金收入为27.98亿港元（约合人民币25.07亿元），同比减少17%，净租金收入为22.18亿港元，比去年同期下降20%。租金收入减少部分是由于期内人民币兑港元贬值所致。以人民币计算，内地租金收入减少10%至25.07亿元。

新鸿基公告，由于2022年年底受到新冠疫情及检疫措施的影响，且集团于期内提供租金宽减予受四月及五月业务关闭所影响的租户，导致零售物业组合租金收入减少12%。写字楼物业组合亦受新冠疫情所影响以致租金收入减少3%。

新鸿基地产内地主要物业截图，图源：企业官网

太古地产

2022年投资物业总租金收入123.4亿港元，同比下降4.94%

太古地产2022年业绩公告显示，物业投资是公司业绩贡献主要来源，年内收入达123.4亿港元，但仍较2021年同期减少4.94%。包括办公楼租金收入60.03亿港元；零售物业租金为58.49亿港元；住宅及屋苑管理费4.88亿港元。来自营运的物业投资营业溢利为77.02亿港元，同比2021年下降6.9%。

分地区来看，太古地产于香港的办公楼物业组合租金收入总额(扣除租金支援3400万港元)为55.95亿港元，较2021年减少3%；而香港零售物业组合的租金收入总额（扣除租金支持1.71亿港元）为21.69亿港元，较2021年增加1%。上述两数据相加为77.64亿港元。业绩公告数据显示，香港投资物业租金收入占总租金收入比61%。

2022年，太古地产于中国内地投资物业组合租金收入总额(扣除租金支援1.13亿港元)为33.24亿港元，同比减少8%，内地投资物业租金收入占公司总租金收入比为37%。其中，中国内地零售物业租金收入总额（扣除租金支持1.13亿港元）29.43亿港元，同比下跌9%。撇除租金支持及人民币价值变动影响，租金收入总额下跌2%。

内地的零售业务方面，中国内地的商场销售额于2022年初表现强劲，但由第二季开始，太古地产旗下六个商场因疫情和随之而来的封控措施而有不同程度上的影响，当中对上海及北京的影响尤甚。2022年，太古地产中国内地应占零售销售额 （三里屯太古里西区和前滩太古里除外）下跌20%。北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额分别下跌26%、26%、11%、15%及36%，而中国内地整体零售销售额则下跌0.2%。截至2022年末，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇的出租率分别为94%、99%、100%、95%、97%，此外，2022年底，上海前滩太古里租戶已承诺（包括签署承租意向书）租用93%的零售楼面，83%的可出租零售楼面已开业。

内地办公楼物业方面，2022年，太古地产来自中国内地办公楼物业的租金收入总额下跌4%至3.65亿港元。撇除人民币价值变动，租金收入总额大致相同。

嘉里建设

2022年物业租赁收入49.91亿港元，同比下跌 6.6%

2022年，嘉里建设物业租赁收入为49.91亿港元，同比下跌 6.6%，投资物业租赁收入录得毛利36.87亿港元，按年下跌7.7%，毛利率为74%，同比上年仅下降1%。主席报告书提到，2022年，嘉里建设为香港及内地租户提供1.50亿港元的租金宽减。投资物业出租率与2021年持平。

其中，内地投资物业收入37.92亿港元，同比下降6.4%，毛利为 27.60 亿港元，同比下降7.9%。以人民币计算，内地物业部投资物业组合的表现与2021年比较大致持平。若计入联营公司及合营公司之贡献，内地投资物业合并租赁收入共40.92亿港元，而2021年为43.92亿港元，租赁收入下降主要由于为受防疫限制影响的租户提供一次性租金宽减，以及人民币兑港元贬值所致。以人民币计算，在扣除向租户提供的一次性租金宽减后，内地物业部投资物业组合的表现按年上升 1%。

内地零售组合出租率平稳，分部整体出租率为83%，2021年为88%。集团最新开业的前海嘉里中心一期的商场录得出租率 73%。办公室组合表现坚韧，整体出租率为88%，2021年为86%。

香港投资物业收入11.99亿港元，按年下跌7.1%；毛利为9.27亿港元，计入联营公司及合营公司之贡献，集团香港合并租赁收入共13.52亿港元，而2021年为14.55 亿港元。若不计入在2022年上半年向租户提供的一次性租金宽减，以及香港两个已出售货仓的租赁收入，香港投资物业收入为11.42亿港元，同比下降2.6%；

公告显示，嘉里建设管理的主要投资物业组合楼面面积合共 1631 万平方呎（约合152万㎡），包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。主要投资物业组合之中，香港占 19%，内地则占81%，分别为集团应占总楼面面积 311万平方呎（约合29万㎡）及 1320 万平方呎（约合123万㎡）。

九龙仓集团

2022年租金收入48.71亿港元，同比下跌11%

九龙仓集团2022年业绩公告显示，期内香港及内地所有业务皆放缓。由于内地疫情间歇爆发，集团投资物业组合的收入为48.71亿港元，同比减少11%；营业盈利32.47亿港元，同比减少9%；酒店的收入3.69亿港元，同比下跌 26%；同时录得营业亏损2700万港元，而2021年盈利3900万港元。

公告重点指出，2022年九龙仓集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退，下半年遭受的打击更为严重。具体投资物业收入为47.98亿港元，同比下跌 11%；营业盈利32.26亿港元，同比下跌 9%。

九龙仓集团内地投资物业，图源：企业官网

此外，业绩公告指出，中国内地的封控措施及香港的检疫要求限制了2022年大部分时间的人口流动，导致九龙仓集团酒店分部收入3.69亿港元，同比下跌 26%，并录得营业亏损2700万港元。

新世界发展

2022年下半年投资物业收入23.88亿港元，同比下降5.1%

2023年2月23日，新世界发展发布截至2022年12月31日的2022/2023年度中期业绩公告。公告显示，新世界发展2022年下半年包括香港和内地的投资物业总收入23.88亿港元，同比下降5.1%。

分地区来看，2022年下半年，新世界发展香港物业投资收入为 14.92亿港元，按年增长4%，其中 K11 项目继续稳健表现，收入同比增长4%；投资分部业绩为 10.95亿港元，按年增长9%。期内，K11 MUSEA销售额按年增长 6%，总客流量超过 1100 万人次，K11 Art Mall 购物艺术馆整体租用率维持近100%，销售额按年上升10%，项目引进超过 40 家新商户，包括潮流生活时尚品牌及特色食肆。

新世界发展香港零售物业列表，图源：企业官网

内地投资收入达约8.96亿港元，整体出租率表现稳健，K11项目继续实现提升，业绩同比增长9%。其中，广州K11净利润同比增长7%，可同比商户的整体销售获得同比增长 4%；上海K11会员销售额占比为内地最高，占总额的近七成，其中在2022年11月举办的会员日活动销售额同比增长约四成；沈阳K11上半财年销售额同比实现双位数增长，圣诞单日销售创纪录。

新世界发展内地含零售物业列表，图源：企业官网

新世界在公告提到，K11已布局大中华地区的11个重点城市，合共39个项目，总楼面面积达290.6万平方米。随着由 K11 品牌运营或管理的项目（如11天空、K11 ECOAST）陆续落成开业，加上个别项目的改造及升级陆续完成（K11广州预计2023年6月完成改造及品牌升级，新品牌预计2023年底开业；沈阳K11会引进及丰富化妆品品牌、女性服装及服饰品牌，聚焦品牌定位及产品力），集团将会继续秉承聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域的战略布局，发展多元业态，进一步拓展经常性租金收入。

与此同时，K11继续进军内地轻资产管理市场，预计2023年底，商业管理轻资产项目将增至10个。

此外，公告显示，截至2022年12月31日，集团在香港、中国内地及东南亚合共拥有15间酒店物业，提供 5958 间客房。

瑞安房地产

2022年投资物业组合总收入28.02亿元，按年下跌4%

商业物业组合方面，受到向租户提供的租金减免影响，瑞安房地产2022年租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为28.02 亿元，按年减少 4%。其中 73% 的租金及相关收入来自上海的物业组合。

截至2022年12月31日，集团的的物业投资及管理部门瑞安新天地全年收入27.02亿元，同比减少6%。

瑞安新天地财务信息

截至2022年12月31日，瑞安新天地拥有及管理11项已落成投资物业及两个合营项目，分别为上海的企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心。

2022 年，物业投资约占瑞安新天地总收入的 75%。零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的 58% 及 42%（包括企业天地 5 号和湖滨道，以及南京国际金融中心）。零售市场受到上海于2022年第二季度在新冠疫情下采取封城措施，以及疫情于2022年全年不断的负面影响。截至2022年12月31日，零售物业组合的出租率平均达 89%，由于市场情绪低迷，商铺续约租金轻微下跌。疫情相关的限制措施放宽后，物业组合于 2023 年首两个月的销售额和客流量已恢复到 2022 年同期水平的90%以上。

集团办公楼物业组合的表现相对坚稳，年内，办公楼续约租金保持正增长，截至2022年12 月31日，平均出租率维持在 89%。尤其是上海办公楼物业的平均出租率达92%。

总体来看，瑞安房地产2022年的应占租金及相关收入20.40 亿元，同比下跌 8%。2022 年，物业组合（包括企业天地 5 号和湖滨道，及南京国际金融中心）所产生的租金及相关收入总额为23.96 亿元，按年下跌 8%，其中 70%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。集团上海物业的租金及相关收入下跌 12%至14.39 亿元；集团非上海物业的租金及相关收入合共为6.31 亿元， 按年上升 2%。

2022 年，瑞安房地产管理的商业及住宅物业总建筑面积分别为 420 万平方米及 490 万平方米。物业管理约占瑞安新天地收入的 19%。年内，该分部管理的总建筑面积较 2021 年增加，收入因而上升。

恒基地产

去年租金总收入为85.28亿港元，同比下降1%

2022年，恒基在香港和内地租金总收入为85.28亿港元，同比下降1%；净租金收入为62.12亿港元，同比略升0.5%。

分地区来看，恒基2022年度在香港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献)为64.57亿港元，较去年下跌 1%；而应占税前租金净收入 (包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献) 为46.09亿港元，较去年上升 1%。当中集团持有 40.77%股权的国际金融中心项目，贡献的自占租金总收入16.96亿港元，较去年下跌 7%。租金总收入下跌主要由于疫情持续下，新租及续租之租金均有所下调所致。集团在香港主要收租物业于2022年12月31日的平均出租率为 93%。

恒基香港部分零售物业，图源：企业官网

业绩公告显示，恒基地产2022年内地租赁业务继续表现良好，以人民币计值的租金录得增长。租金增加主要由于新近建成的投资物业（包括 广州星寰国际商业中心及上海星扬西岸中心）开始带来部分租金贡献所带动。而按港币计值，集团年度应占租金总收入20.71亿港元，较去年减少 1%；应占税前租金净收入为16.03亿港元，较去年减少1 %。

恒基内地出租物业，图源：企业官网

从2022年底出租率来看，公告显示，北京环球金融中心出租率91%；上海六八八广场为95%；上海港汇中心二座97%；上海恒基名人商业大厦办公楼96%，上海环智国际大厦办公楼出租率为91%。

此外，新近建成的上海星扬西岸中心招租反应理想。该项目座落于徐汇滨江发展区，一期项目与龙耀路地铁站连接，包括一幢约180万平方呎（约合16.7万㎡）的甲级写字楼，和20万平方呎（约合1.86万㎡）的商场。与之毗邻的二期项目星瀚广场另提供办公楼及商场楼面合共约100万平方呎（约合9.3万㎡），其中逾20万平方呎办公楼楼面已获吉利汽车集团旗下高端电动汽车品牌极氪(Zeekr)承租。

位于广州市越秀区的综合发展项目星寰国际商业中心双子塔楼已于2020年6月建成，提供合共约97万平方呎（约合9万㎡）甲级写字楼楼面，2022年12月底出租率近八成。90万平方呎（约合8.36万㎡）的购物中心及地库商场，将于今年建成。

利福中国

2022年收入约11.28亿元，按年减少 13.2%

3月20日，利福中国发布的2022年业绩显示，2022年，利福中国收入11.276亿元，按年减少 13.2%。在扣除来自上海久光中心的收入贡献后，集团收入按年下降 29.6%，财报显示，作为利福中国收入的新增长引擎，上海久光中心年内收入占集团总收入约 21%。

2022年，利福中国销售所得款总额为25.20亿元，同比减少27.6%。在扣除来自上海久光中心的销售贡献后，集团的销售收入总额按年减少 33.3%。集团年内毛利为6.58亿元，毛利率按销售所得款总额计算的百分比约为 26.1%；年内，集团毛利率按收入计算的百分比为 58.4%， 而2021年为 60.8%。截至2022年12月31日，公司股东应占净亏损为24.4 百万元，而2021年为溢利143.4 百万元。

利福中国2022年业绩公告显示，集团以上海及苏州为业务的主要基地，具体项目为苏州久光、上海久光及上海久光中心。

图源：企业官网

资料显示，上海久光中心于2021年11月底开业，出租率达 95%，租户包括约 400 个零售品牌、餐厅、 超级市场、美容院及健身中心等。于2022年运营首年，上海久光中心录得销售收入232.0 百万元，租金收入为140.5 百万元，日均客流量约 26,900 人次，逗留购买比率 65.9%，平均每宗交易额209元。

上海久光销售收入按年下挫38.6%至1406.9 百万元。年内日均客流量按年下跌 38.9%至 25,000 人次，而平均每宗交易额及逗留购买比率较2021年分别上升 1%及 10.3%至436 元及 57.4%。

苏州久光全年销售收入总额按年下跌 22.5%至847.1 百万元。客流量下跌 14.2%至 12,000 人次及平均每宗交易额下降 6.8%至514元，逗留购买比率则上升10.7个百分点至 63.8%。

此外，公告披露，利福中国在大连及沈阳的商用物业年内依然空置。因该等物业的维修保养成本录得现金流出总额约13.2 百万元。

铱星云商观察

综合以上不难看出，港资商业地产大佬在2022年疫情笼罩下，因租金减免、防疫政策的影响旗下商业物业租金收入均有不同程度下滑，仅恒基地产净租金收入略增0.5%。相同的消费市场环境下，商业地产优等生也无法“独善其身”。

不过，值得重点指出的是，铱星云商本文所列举的八家港资企业在业绩公告中无一例外，透露出对中国2023年接下来的消费市场持乐观态度，普遍看好香港和内地的消费回暖趋势。

同时，综合多方消息，我们也可以看到，仅中国内地市场，八家企业近年来在商业综合体领域动作不断，纷纷加码此领域投资力度，这表明港资开发商对内地市场的前景充满信心和期待。

新鸿基地产：2022年5月开出成都ICD、2023年将迎来南京IFC……

太古地产：“按照我们的投资策略，计划投资港币500亿元在一线城市及新兴一线城市，拓展以零售为主导的太古里和太古汇品牌，目标是在未来10年内地物业的总楼面面积增加一倍。”

嘉里建设：2022年初133.29亿购入上海黄浦区核心地段商办地块发展大型地标综合体；

新世界发展：2023年、2024年将迎来11天空、K11 ECOAST落成开业；今年底，商业管理轻资产项目将增至10个；

瑞安房地产：2022年上海新天地时尚Ⅱ升级亮相、2023年上海蟠龙天地、鸿寿坊开业；

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